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两年9个国家豪掷900亿 绿地想做全球地产商

在短短两年的时间里,总部位于上海的国有地产开发商绿地集团投资近900亿元,在9个国家开发了13个海外地产项目,2014年年度目标销售额为200亿元人民币。

图片来源:CFP

一家激进的中国地产公司正向快速成为一个全球地产公司的目标迈进。在短短两年的时间里,总部位于上海的国有地产开发商绿地集团投资近900亿元,在9个国家开发了13个海外地产项目,2014年年度目标销售额为200亿元人民币。

急于在全球地产界一展身手的绿地集团董事长张玉良,立志要带领这家世界五百强企业冲进“世界200强”。9月20日,在英国、澳大利亚、加拿大、韩国等多国领事的簇拥下,张玉良为其海外销售中心揭幕。

作为一家国有控股的房地产开发商,在过去20年里绿地主要项目都集中在中国国内,这其中包括在众多二线城市兴建22座绿地摩天楼。但直到两年前,中坤、万达等开发商早已“出海”后,张玉良才开始正式启动海外战略。

但也就用两年时间,这家中国销售额第二的房地产商,就完成了877亿元的海外投资,总开发面积超过270万平米,成为中国赴海外“血拼”项目最多的地产公司。

绿地搭上了一轮中国人海外置业的热潮。巴克莱在调查访问了中国2000名千万富豪后发现,近半数中国富人打算在未来五年内移民。而全球房地产独立调查公司RCA数据也显示:仅在去年,中国投资者在海外购买了超过840亿元的商业地产。这比之前四年的总额还要高。

中国政府鼓励多元化的政策,也让绿地备受鼓舞开始一轮雄心勃勃的全球扩张。今年7月份,张玉良作为唯一一位跟随中国国家主席习近平访韩的地产企业家,出席了中韩企业座谈会。张玉良当时对韩国媒体夸口,未来将在首尔大手笔投资2兆韩元(约166亿人民币)。1个月后,绿地集团即宣布在济州岛健康医疗城区域扩大投资,新获470亩土地。

绿地正以这样的土豪形象频繁出现于外媒报道中。美国彭博社报导称:绿地集团在美国总投资已超过了360亿元人民币,并立志成为美国最大的开发商——假若其明年在美投资规模翻一番的目标实现,这一愿景或许真能实现。

值得一提的是,绿地在美国洛杉矶项目正破土动工。这个总投资90亿元人民币的洛杉矶综合地产项目,是美国设计者和开发商25年来的一个梦想,绿地于去年夏天购得该项目。在中国企业令人眼花缭乱的全球化征途上,张玉良正力图添上浓重一笔——就像1980年代的日本一样,绿地正在尝试买下美国的标志性建筑,并使之成为中国在大洋彼岸的根据地。

在马来西亚,绿地集团还斥资人民币200亿元投资柔佛州两项房产项目。据当地华文报纸报道,其中位于百万镇(Permas Jaya)的绿地项目,将是马来西亚史上规模最大的造镇项目。

绿地集团执行副总裁许敬透露,2014年绿地海外销售收入将超过200亿人民币,在2013年,这个数字仅为30亿元。绿地已经进入美国、澳大利亚、 加拿大、英国、德国、西班牙、韩国、泰国及马来西亚等9个国家。许敬称,绿地今后将把注意力放在华人数量巨大并且能够吸引中国游客的成熟城市上,最终目标是要完成10个国家(包括中国)100个城市的布局。

绿地期望借快速销售来推动海外项目。在2014年中国房地产500强峰会上,张玉良曾以绿地韩国汉拿山小镇为例。“在汉拿山小镇中,绿地前期仅投资了1500万美元,2013年销售收入10亿元人民币,证明项目回笼资金能力很强。”

据商界记者统计,绿地13个海外项目,2014年确定开售的有4个:悉尼绿地中心二期、洛杉矶绿地中心、马来西亚绿地翡翠湾和悉尼莱卡公馆。

一位绿地海外团队成员对商界记者透露,绿地正把狼性血液灌输到这家公司的每一个员工体内,就像他们鼓励销售“必须擅长在年会上拼酒”,年会上和空酒瓶子同样多的是一摞摞的现金,成绩最好的销售团队直接将现金搬走,而成绩最差的销售团队,则会在众目睽睽之下接受惩罚。

绿地海外项目的融资与销售多借力于当地的移民政策。在韩国,绿地凭借“汉拿山小镇”和“济州绿地中心”项目,拿到了济州岛3000个移民指标——这几乎是济州岛一半的移民指标。“买房送全家移民”也成为汉拿山小镇的最大卖点。

而位于马来西亚的翡翠湾项目的主要卖点则是名校教育,绿地集团马来西亚公司营销经理汤彦平向商界记者称,绿地翡翠湾并非距离马来西亚伊斯干达特区名校教育城最近的项目,但绿地集团计划将为教育城内名校提供奖学金,尽可能保证绿地翡翠湾业主子女优先入学。

在美国,绿地集团借助EB-5投资移民资金进行融资,来降低项目投资开发的资金成本。美国洛杉矶绿地中心项目的合作方,亨瑞国际咨询集团总裁邹亨瑞对商界记者介绍,结合EB-5投资移民资金,整个项目的夹层贷款的整体成本可以降低到6%以下,且绿地美国公司只需要用20%的自用资金,就可以撬动整个10亿元的项目。

盛富资本暨协纵国际总裁黄立冲认为,绿地选择海外移民投资热点板块开发,能够平衡投资风险,但国外开发周期较长,尽管可见的签约销售额高,但其切实交楼回款相对国内要慢很多。

一位在美国纽约从事开发业务的开发商对商界记者称,尽管美国预售条件较中国宽松,能让绿地开工两个月即预售,但美国开发周期长,中途或有未知变化——过早进行预售,项目或因未来因外部因素发生变更,产生承诺难兑现风险。

而在经济好转时绿地挺进发达市场的策略也存在风险。如果房地产估值在开发完成前出现下跌,或是绿地对短期内出现的如此多的新需求存在误判,则采取这种策略可能会带来痛苦的结果。上述开发商称,美国市场从2009年开始经历了五年的上升期,未来两年或许出现下跌的临界点,绿地的激进扩张策略可能将会遭遇麻烦。

绿地同时面临国际政策与市场环境风云突变的风险。8月底,美国国务院签证办公室就宣布,2014年财政年度能够分配给中国的EB-5移民签证名额已经全部用光了。鉴于EB-5项目在中国的火爆程度,EB-5投资移民的门槛或将提高。这意味着,美国洛杉矶绿地中心项目二期寻找新EB-5投资人的难度将剧增。

而在马来西亚,绿地正在为马航突如其来的坠机事件付出真金白银的代价。2014年两次马航空难事件,让中国人去马来西亚买房的热情降至冰点。同时,2014年马来西亚政府将外国置业者的投资门槛从50万马币(约100万人民币)提高至100万马币(约200万人民币),也吓到了不少中国人。马来西亚一位地产从业者对商界记者称,马来西亚楼市正在经历严冬。

这样市场环境下,绿地在马来西亚不得不放慢速度。总建面28万平方米的翡翠湾正在小范围内部意向认购中,正式开盘时间一拖再拖。而绿地在马来西亚另一个当地史上最大的造镇项目也陷入停滞,绿地马来西亚公司对商界记者称,启动时间仍未确定。

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